Noter Onaylı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Davalarında Teminatsız İhtiyati Tedbir Kararı

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili, 29/07/2024 tarihli dava dilekçesi ile, davalı arsa maliki ... Tic. A.Ş ile davalı müteahhit ... Adi Ortaklığı arasında Kartal ... Noterliğinin 26/03/2018 tarihli ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkilin davalı adi ortaklık ile Kartal ... Noterliğinin 19/03/2021 tarihli ve ... yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığını, bununla İstanbul ili, Tuzla ilçesi, İstasyon mahallesi, ... nolu parsel ... Blok ... nolu bağımsız bölümün satışının kararlaştırıldığını, bedelinin 2.497.200,00 TL olarak ödendiğini, bağımsız bölümün teslim edildiğini, davalılar arasında İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/449 esas sayılı dosyasında dava bulunduğunu, taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescilinin gerektiğini, bunun mümkün olmaması halinde ödenen bedelin ticari faizi ile tahsilinin gerektiğini, bu sebeple iş bu davayı açtıklarını belirtmiştir. Davalı ... A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, İstanbul Anadolu 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/449 esas sayılı dosyasının sonucunun beklenmesinin gerektiğini, müteahhit adi ortaklığın projeyi bitirmesinin mümkün olmadığını, tapu devir şartlarının oluşmadığını, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.Davalı ... Adi Ortaklığı vekili cevap dilekçesi ile, davacının haklı olduğunu, davacının ödemelerini yaptığını, bağımsız bölümün teslim edildiğini, müvekkilin elinde olmayan nedenlerle tapu devrini yapamadığını belirtmiştir.Davalı ... Bankası A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, müvekkil bankanın tapu maliki olmadığını, taşınmazda ipotek kaydının olmadığını, taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini bildirmiştir.Davalı ... Bankası A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, müvekkilin 29/04/2015 tarihinde ipotek tesis ettiğini, yapılan işlemin hukuk kurallarına uygun olduğunu, müvekkil bankanın sözleşmenin tarafı olmadığını, iyi niyetli olduğunu, tapu şerhinin olmadığını, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.Davalı ... Bankası A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, tapu maliki ile müvekkil banka arasında kredi sözleşmesi olduğunu, bunun teminatı olarak ipotek tesis edildiğini, davacı ve davalı yüklenicinin yaptığı sözleşmenin tarafı olmadıklarını, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir. Davalı ... Bankası A.Ş vekili cevap dilekçesi ile, tapu maliki ile müvekkil banka arasında kredi sözleşmesi olduğunu, bunun teminatı olarak ipotek tesis edildiğini, davacı ve davalı yüklenicinin yaptığı sözleşmenin tarafı olmadıklarını, açılan davanın reddinin gerektiğini bildirmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/549 esas sayılı 04/03/2025 tarihli kararı ile; ihtiyati tedbir talebinin teminat karşılığında KABULÜ ile, ihtiyati Tedbir isteyenin talebi yerinde görüldüğünden, Davalı kooperatif adına kayıtlı olan, tapunun; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''...'' no’lu bağımsız bölümünün; 3. Kişilere devrine engel olmak amacıyla taşınmazın tapu kaydı üzerine HMK 392 ve 87. maddeleri kapsamında takdiren teminatın % 15 oranında 374.580‬,00 TL teminat mukabili ile ihtiyati tedbir talebinin KABULÜNE" karar verilmiştir. İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/549 esas sayılı 07/04/2025 tarihli kararı ile; davalı vekilinin ihtiyati tedbirin kabulü kararına karşı ve teminatın artırılması ile davacı taraf yönünden de teminatın kaldırılmasına ilişkin tüm itirazların reddine karar verilmiştir. Gerekçeli karar taraflara usulüne uygun tebliğ edilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı süresi içerisinde gerekli harçları yatırarak istinaf talebinde bulunmuştur. İstinaf dilekçesi karşı tarafa tebliğ edilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesi ile, müvekkilin yapılan sözleşme gereği bedeli ödediğini, mahkemenin teminat karşılığı ihtiyati tedbir kararının hatalı olduğunu, mahkeme kararının kaldırılmasının gerektiğini bildirmiştir.

DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.

GEREKÇE VE SONUÇ: HMK ' nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede;

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile bedel istemine ilişkindir.

Mahkeme 04/03/2025 tarihli gerekçeli ara kararı ile 374.580,00 TL teminat karşılığında ihtiyati tedbir kararı vermiştir.Yapılan itirazı duruşmalı olarak değerlendirmiş ve itirazın reddine dair gerekçeli ara kararı oluşturmuştur.Davacı, davalı yüklenici ... Yapı- ... Adi Ortaklığı ile yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yaptığı ödemelere ilişkin belgeleri dosya içerisine sunmuştur.Mahkemece dava konusu parsele ilişkin tapu kaydı dosya içerisine getirtilmiştir. İncelenmesinde, taşınmazın kat mülkiyetine tabii olduğu, dükkan vasfında olduğu, 08/11/2019 tarihinde kat irtifakı tesisi ile ... Ticaret A.Ş adına tescil edildiği anlaşılmıştır. 6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyadi tedbir ve ihtiyati haciz kararları, karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir. Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.HMK 392. madde uyarınca ihtiyati tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayacakları olası zararları karşılayacak bir teminat göstermek zorundadır. Ancak talebin resmi belgeye veya başkaca bir kesin delile dayanması veya durum ve koşulların gerektirdiği hallerde hakim teminat alınmamasına da karar verebilir.Uyuşmazlık taşınmazın aynına yönelik tapu iptali ve tüm takyidatlardan ari tescil istemine ilişkin olup davacı ile davalı ... Yapı- ... Adi Ortaklığı arasında dava konusu taşınmaza ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, taşınmazın dükkan niteliği ile davalı ... Tic. A.Ş adına tapuda kayıtlı bulunduğu sabittir. Mahkemece verilen ihtiyati tedbir kararı dava sonuçlanıncaya kadar dava konusu taşınmazın 3. kişilere satışının ve devrinin önlenmesi amacıyla verilmiş olup davadaki istemin niteliği dikkate alındığında davacı açısından geçici hukuki koruma sağlanmıştır. Davacının ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmemesi ve davalının ihtiyati tedbirin kaldırılması talebinin bu aşamada kabulü, taşınmazın 3.kişilere satış ve devri halinde telafisi imkansız ve giderilmesi güç zararların doğmasına, yeni uyuşmazlıkların ortaya çıkmasına ve hak kaybına sebebiyet verebilecek niteliktedir.

Somut olayda ihtiyati tedbirin şartları oluştuğu ve yaklaşık ispat sağlandığı, davacının noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayandığı, bağımsız bölümün bedelini de ödediği, bu haliyle teminatsız olarak tedbir kararı verilmesi gerektiği anlaşılmakla; Davacının istinaf talebi hakkında HMK 353/1-b-2. Maddesi uyarınca duruşma yapmaksızın kesin olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM:

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-Davacı vekilinin ara karara yönelik istinaf başvurusunun KABULÜNE,2-İstanbul Anadolu 7.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2024/549 Esas 07/04/2025 tarihli ara kararında davacı tarafından teminat yönünden yapılan itirazın reddine ilişkin ara kararın KALDIRILMASINA, 3- Davacı tarafından teminat yönünden yapılan itirazın kabulü ile İstanbul Anadolu 7.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2024/549 Esas 04/03/2025 tarihli ara kararın KALDIRILMASINA, HMK'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince teminat yönünden gerekçe ve hüküm düzeltilmek suretiyle; 4-Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin teminatsız olarak KABULÜ ile dava konusu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde kayıtlı ana taşınmazda kurulu kat irtifâkına göre ''...'' no’lu bağımsız bölümünün dava sonuçlanıncaya kadar 3.kişilere satış, devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, 5- İhtiyati tedbir işlemlerin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine, 6-Davacı tarafınan yatırılan istinaf maktu karar ve ilam harcının istem halinde davacıya iadesine, 7-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince nihai kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına, 8-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362/1.f maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 11/06/2025