Hisseli Taşınmazlarda Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Tüm Kiraya Verenlerin İhtarnamede Yer Alması Zorunluluğu

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalının, müvekkillerinin hissesine düşen 2019 yılı Ağustos ve Eylül ayları kira bedelinden toplam 19.642,79 TL'yi ödemediği için Kadıköy 29. Noterliğinin 24.09.2019 tarihli ve 20826 yevmiye sayılı ihtarnamesinin keşide edildiğini ve borcun ödenmesi için otuz günlük süre verildiğini, ancak borcun tamamının ödenmediğini ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacıların dayandığı ihtarnamenin şirketin eski çalışanına tebliğ edildiğini, tebligatın usul ve yasaya uygun olmadığını, bu nedenle davanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 315 inci maddesinde aranan şartları taşımadığını, kiralanan yerin hisseli olduğunu, kiraya verenlerin on üç kişi olduğunu, taraf teşkilinin sağlanmadığını, davacıların geç ödeme bahanesi yaratarak ve usulsüz yapılan tebligata dayanarak kötü niyetle huzurdaki davayı açtıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 01.03.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği kiracı olan davalıya gönderilen temerrüt ihtarnamesinin, şirketin eski çalışanına tebliğ edilmesi nedeniyle geçersiz olduğu iddiasının ispatlanamadığı, ihtara konu kira bedellerinin süresinde ödenmediği, bu nedenle tahliye şartlarının gerçekleştiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; dava şartlarının eksik olduğunu, kiraya verenler ile bir kısım davacıların farklı olduğunu, bazı davacıların taraf ve dava ehliyetinin olmadığını, davacıların dava açmakta hukuki yararlarının bulunmadığını, 01.03.2013 tarihli kira sözleşmesinde kiralanan yerin hisseli olduğunu ve dava dilekçesi ve ihtarnamedeki kiraya verenler ile sözleşmede adı geçen kiraya verenlerin sayı olarak farklı olduğunu, bir kısım murislerin mirasçılık belgelerinin dosyaya sunulmadığını, bahse konu temerrüt ihtarnamesinin tebliğinin usulsüz olduğunu, yedi yıllık kira süresi içerisinde tüm kira borçlarının zamanında ödendiğini, sadece bir adet hissedarın hissesine isabet eden küçük bir kısmın geç yatırıldığı iddiası ile açılan davanın dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davacıların herhangi bir uyarıda bulunmadan dava açma yoluna gittiklerini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yargılama sırasında vefat edip mirasçısı davaya dahil edilen davacı ... yerine Duygu Barlas'ın karar başlığında gösterilmesi gerektiği, ihtarnamenin tebliğinin usule uygun olduğu, borçlu kiracının ödeme olgusunu ispat külfetini yerine getiremediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlamış, ayrıca kiraya verenin külli halefi olan Suat Akgül tarafından sunulan ve feragat beyanı içeren dilekçenin dikkate alınmadan karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek,

kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

İlgili Hukuk

6098 sayılı Kanun'un 315 inci maddesi.

Değerlendirme

Temerrüt nedeniyle tahliye davasının, kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise; aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi, bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.

Somut olayda; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.03.2013 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya verenlerden ...'in 08.11.2018 tarihinde vefat ettiği, sunulan mirasçılık belgesine göre de, geride mirasçı olarak davacılardan ... ile ... ile birlikte dava dışı ...'in bulunduğu anlaşılmaktadır. ... dışında kalan mirasçılar ile birlikte diğer kiraya verenler tarafından 24.09.2019 tarihinde keşide edilen temerrüt ihtarnamesi ile ödenmeyen kira borcunun otuz gün içinde ödenmesi talep edilmiş, süresinde ödemede bulunulmaması üzerine de işbu dava açılmıştır.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren olması halinde temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için; temerrüt ihtarnamesinin, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunan tüm kiraya verenler tarafından düzenlenmesi ve davanın da birlikte açılması zorunludur. Elbirliği halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde ise, taraflar arasında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunduğundan, bir kısım mirasçıların tek başına takip yapma ve dava açma hakları bulunmamaktadır. Dava sırasında diğer mirasçıların muvafakatının sağlanması, mevcut ihtarnameye hukuksal geçerlilik kazandırmayacağından, söz konusu eksiklik sonradan giderilemez. Bu durumda ... mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmakta olup, temerrüt ihtarnamesindeki husumet eksikliğinin sonradan giderilmesi mümkün olmadığından, İlk Derece Mahkemesince tüm kiraya verenler tarafından ihtarname düzenlenmemiş olması nedeniyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.