Ecrimisilin Kira Geliri Usulüne Göre Tespiti - Emsal Alınan Taşınmazların Niteliği

"İçtihat Metni"

DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
MAHKEMESİ : İstanbul 7. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda İstanbul 7.Asliye Hukuk Mahkemesinin asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine ilişkin kararına karşı taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulmuş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf talebinin kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine, davalılar vekilinin istinat talebinin esastan reddine karar verilmiş olup, bu kez de hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 16.03.2021 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü davalı vekili Avukat ... ve karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içince olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, dava konusu 5 parsel sayılı taşımazın 5/36 payının vekil edeni kuruma ait olduğunu, ancak taşınmazın tamamının davalıların işgalinde olduğunu açıklayarak, asıl davada, 01.06.2013 ila 30.05.2015 tarihleri arasında 166.000 TL, birleşen davada ise 1.6.2015 ila 30.04.2016 tarihleri arasında 96.000 TL ecrimisilin davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, talep edilen ecrimisil bedellerinin gerçeği yansıtmadığını fahiş olduğunu, dava konusu Han’ın çok eski olduğunu ve %90’nın kullanılmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmesi üzerine, karara karşı taraf vekillerince istinaf talebinde bulunulmuş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 06.03.2018 tarihli ve 2018/102 Esas ve 2018/396 Karar sayılı kararı ile, davalılar vekilinin istinaf talebinin reddine, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiştir. Bu defa, karara karşı davalılar vekili tarafından temyiz talebinde bulunulmuştur.
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
1.Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, yapılan yargılama ve uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere, hukuki ilişkinin nitelendirmesine göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Arsa ve binalarda ecrimisil belirlenmesinde taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Bunun yanı sıra, Dairemizin yerleşmiş uygulamalarına göre; aynı yere ilişkin olarak önceki dönem ecrimisil bedeline ilişkin sonuçlanmış davalar bulunduğu takdirde; kural olarak önceki dönemin son dönemi için kabul edilen (ve kesinleşen) miktara ÜFE’nin tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktar, sonraki dönem ecrimisil bedelini oluşturur. Kural bu olmakla beraber, ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs. özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilere göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem (sonraki dönem) ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.
Somut olaya gelince; bilirkişi heyeti, ecrimisil hesabı yönünden ... kişilerden teşekkül ettirilmemiş, hükme esas alınan raporun tanziminde, ilanı verilen taşınmazlara ilişkin kira talepleri incelenmişse de, bu taşınmazların dava konusu taşınmaz ile aynı nitelikte olup olmadığı hususlarında duraksama oluşmuştur.
Hal böyle olunca, Mahkemece, alanında ... Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, İnşaat Mühendisi ve Emlakçı Bilirkişisinden teşekkül ettirilecek ... bilirkişi heyeti aracılığı ile, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak hüküm tesis edilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle HMK’nin 371. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının 1.bentte açıklanan nedenlerle reddine, dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine, karardan bir suretin de İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 3.050,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında avukat marifetiyle temsil olunan davalıya verilmesine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 16.03.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.