Taşınmaz Değerindeki Objektif Artış Ön Alım Bedeline Eklenemez: Yargıtaydan Önemli Uyarı

Taraflar arasındaki ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 22448 ada 5 parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduklarını, belirtilen taşınmazın 67/390 hissedarı durumunda bulunan dava dışı ...'ın hissesini 11.02.2019 tarihinde ve 250.000,00 TL bedel ile davalıya sattığını, yapılan satış işleminin TMK'nın 733/3 üncü maddesi gereğince diğer taşınmaz hissedarlarına bildirilmediğini, davacı müvekkillerinin satış işleminden haricen haberdar olduklarını, davacı müvekkillerinin kanuni ön alım hakkını kullanmak istediklerini ileri sürerek, dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı hissenin tapu kaydının TMK'nın 732 ve devamı maddeleri gereğince iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya konu taşınmaz hissesinin satış tarihi ile dava tarihi arasında uzun bir sürenin geçtiğini, taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışların kanuni ön alım bedeline yansıtılması gerektiğini, aksi durumun TMK'nın 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğini, mahkemece taşınmazın hissedarlar arasında fiilen taksim edilip edilmediğinin araştırılması gerektiğini belirterek, öncelikle davanın reddini savunmuş, aksi halde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif değer artışının tespiti ile belirlenecek bu bedel üzerinden ön alım hakkının tanınmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların, Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 22448 ada 5 parsel sayılı taşınmazın hissedarı oldukları, belirtilen taşınmazın 67/390 hissedarı durumunda bulunan dava dışı ...'ın hissesini 11.02.2019 tarihinde ve 250.000 TL bedel ile davalıya sattığı, yapılan satış işleminin TMK'nın 733/3 üncü maddesi gereğince diğer taşınmaz hissedarlarına bildirilmediği, davacı tarafın satış işleminden haricen haberdar olduğu, davanın 733/son maddesinde belirtilen 3 aylık-2 yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığı, ön alım bedeli olarak tespit edilen 250.000 TL + 5.000 TL= 255.000 TL miktarın depo edildiği, her ne kadar davalı vekili, taşınmaz hissedarlar arasında paylaşıldığı ve fiili kullanım durumunun bulunduğu, bu halde kanuni ön alım hakkı kullanılmasının TMK'nın 2 nci maddesinde belirtilen dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceği savunmasında bulunmuş ise de; 13.08.2021 tarihli bilirkişi kurulu raporunda belirtildiği üzere, taşınmaz üzerinde paydaşlar tarafından fiili taksim ya da fiili kullanım şeklinde tasarruf edilmediği, yine davalı vekili taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışların kanuni ön alım bedeline yansıtılması talebinde bulunmuş ise de, TMK'nın 733/3 üncü maddesinde belirtilen bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcının bunun hukuki sonuçlarına katlanmak zorunda olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; hükme esas alınan bilirkişi raporunda davalıya hisse satan ...'ın dava konusu taşınmaz üzerinde fiilen kullandığı bir alanın bulunmadığı tespit edilmiş ise de raporda, ... Sokak, No:5 adresindeki gecekondunun 40,26 m²'lik kısmının parselasyon planı sonucu dava konusu taşınmazda kaldığının tespit edildiğini, davalıya hisse satan ...'ın kullandığı dairenin de 5 No.lu gecekondu içindeki 6 daireden birinin olduğunu ve şufalı payla birlikte dosyada örneği bulunan 12.02.2019 tarihli gecekondu enkaz satış/devir senedi ile müvekkile satıldığını, dolayısıyla bu ayrıntıdan da 5 No.lu gecekondunun halen yerinde durması nedeniyle imar öncesi taşınmazda fiili taksim bulunduğunun anlaşılacağını, ... Belediyesi Emlak İstimlak Müdürlüğündeki işlem dosyasının celbi ile bilirkişi raporundaki çelişkinin giderilmesi amacıyla ek rapor alınması gerekirken çelişkili bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava dışı ...'ın eskiden beri taşınmaz üzerinde inşâ edilmiş ve halen kullanılan dairesi olup, dolayısıyla davalının bahse konu yapıyı da ... Belediyesi Emlak İstimlak Müdürlüğünde düzenlenen “Gecekondu ..... Satış/Devir Senedi” ile satın aldığı dikkate alındığında davanın reddi gerektiğini, Yargıtay kararları ile de ön alım davalarında fiili taksime değer verilmesi için tüm paydaşlar tarafından ayrı ayrı fiilen kullanılan bölümlerin mevcut olması gerekmediğini, davacının ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile ön alım hakkını kullanmasının TMK'nın 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağının kabul edildiğini, Mahkemece fiili taksim nedeni ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yerinde yapılan keşif sonrası alınan, konusunda uzman bilirkişi raporuna göre; davalı taşınmaz paydaşlarının fiilen taksim yaparak kendi kullanımlarına ayrılmış ve kullanımı gösterir herhangi bir işaret ile ayrılmış bir sınırı bulunmadığı, paydaşlarca özel olarak taksim edilip her bir paydaşın belirli bir kısmı kullandığına ilişkin zeminde bir işaret veya emare olmadığı, taşınmazın diğer paydaşının da zeminde hangi bölümün bırakıldığının belli olmadığı ve taşınmazda fiili paylaşım bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebeplerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 732, 733 ve 734 üncü maddeleri.

Değerlendirme

Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

04.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.