Belediye Arsası Üzerine İnşaat - 3. Kişilerin Zararı


Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
2019/221
2019/575
2019-05-16





Özet:

  • Belediyeye ait arsa üzerine yapılacak inşaat için belediye ile yüklenici arasında inşaat yapım sözleşmesi oluşturulmuş, bu inşaatların belediyenin güvencesi altında yapılacağı duyurulmuş olup bu durumda yükleniciden daire satın alan üçüncü kişi tüketicinin zararından belediye de sorumludur.

 

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Konya Tüketici Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.06.2013 tarihli, 2012/301 E., 2013/492 K. sayılı karar davacı vekili ve davalı ... vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 27.03.2014 tarihli, 2013/28660 E., 2014/9003 K. sayılı kararı ile;

“...Davacı, arsa ve yapı sahibi olan davalı ... Başkanlığının yaptığı ihale sonrasında yüklenici olan diğer davalı Boytaş Boyacıoğlu A.Ş. ile 20.06.2006 tarihli kat karşılığı inşaat yapım işi sözleşmesi imzaladığını, sözleşme tarihinden itibaren 26 ayda tamamlanacak olan ve Gedavet Konutları adını verdikleri 512 konutluk projenin davalı Belediyenin öncülüğünde ve davalılar tarafından birlikte yapıldığı yönünde gerek yazılı gerekse görsel medyada ilan, tanıtım ve reklam yapıldığını, tanıtım broşürlerinde, şantiye sahasında Belediyenin isminin yer aldığını ve flamasının dalgalandığını, davalı Belediyenin internet sitesinde Gedavet konutları projesinin kendisine ait olduğunu belirterek insanların bu konutlardan daire almalarının teşvik edildiğini, davalı Belediyenin verdiği güven ve garantörlük inancı nedeniyle davalı şirket ile yaptığı Kozağaç Gedavet konutları satış sözleşmesi ile bir adet bağımsız bölümü davalı şirketten satın aldığını ve satış bedelini de davalı şirkete ödediğini, davalılar arasında yapılan sözleşmeye göre 2008 yılı sonunda teslim edilmesi gereken inşaatın en geç 5 aylık gecikme ile tamamlanması gerekirken tamamlanmadığını, inşaatın bitmemesi ve dairelerin teslim edilmemesi nedeniyle davalılara yaptığı müracaat üzerine davalı Belediyenin sorunu çözeceğini bildirdiğini ancak toplam 33 ay süre uzatımına rağmen sorunun çözülmediğini sonrasında da davalı Belediyenin kendi alacağı daireleri tamamlattıktan sonra davalı şirket ile yaptığı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesini feshettiğini ve bu sözleşmenin 22. maddesi gereğince de fesih nedeniyle davalı şirketin hiçbir hak talep edemeyeceğini, tüm taşınmazların davalı Belediyeye kaldığını, inşaatın bitirilmemesinde ve ihalenin borca batık olduğu anlaşılan şirkete verilmesinde davalı Belediyenin kusurlu ve sorumlu olduğunu, projeden daire satın alan kişiler aleyhine davalıların haksız ve hukuka aykırı olarak zenginleştiğini ileri sürerek satın aldığı ve bedelini ödediği bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tesciline, geç teslim nedeniyle kira bedeli olarak 500.00.TL ile tapu tescilinin mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin işleyecek ticari faizi ile tahsilini istemiş, yargılama sırasında verdiği 14.05.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile de rayiç bedel olarak N Blok 2. Kat. 5 nolu daire için 160.000.00.TL' nın 30.12.2008 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ..., idari yargının görevli olduğunu, davacı ile aralarında sözleşme ilişkisinin bulunmadığını, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davacı ile diğer davalı şirket arasında yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olduğunu ve bu sözleşmeye kefaletinin olmadığını savunarak davanın usul ve esastan reddini dilemiştir.

Davalı şirket, davalı Belediyenin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini yerine getirmediğini, Belediye tarafından hak edişlerinin ödenmemesinden dolayı borçlarını ödeyemediğini, davalı Belediyenin hissesine düşecek daireleri tamamlattıktan sonra aralarındaki sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, asıl sorumluluğun davalı Belediyede olduğunu, davacı ile arasındaki sözleşmenin geçerli ve yürürlükte olduğunu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 21.01.2008 tarihli Kozağaç Gedavet Konutları satış sözleşmesinin feshine, 134.000.00.TL sözleşme bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen, 26.000.00.TL rayiç değer farkının davalı Boytaş A.Ş.'den olmak üzere toplam 160.000.00.TL'nın 134.000.00.TL'sına dava tarihinden, 26.000.00.TL'sına ıslah tarihinden yasal faiz işletilerek davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin (kira) talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ... davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının kira kaybı ile ilgili temyiz itirazı yönünden; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazının reddi gerekir.

Davacının ticari faiz ile ilgili temyiz itirazı yönünden; Davacı alıcı ile sözleşme yapan yüklenici davalı şirketin tacir olması nedeniyle avans faizine hükmedilmesi gerekirken mahkemece, yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

Arsa sahibi olan davalı ... Başkanlığının yaptığı ihale sonrasında ihaleyi kazanan yüklenici diğer davalı Boytaş Boyacıoğlu A.Ş. ile 20.06.2006 tarihinde kat karşılığı inşaat yapım işi sözleşmesi imzaladığı, bu sözleşmeye göre, davalı Belediyenin arsası üzerine davalı şirket tarafından 512 daire inşa edileceği, bu dairelerden toplam 128 adedidin davalı Belediyeye kalan 384 adedidin de davalı şirkete ait olacağı, davalı şirketin 128 adet daireden başka 267.800.00.TL bedeli de ayrıca davalı Belediyeye ödeyeceği, 26 aylık inşaat süresi sonunda inşaatın 20.08.2008 tarihinde bitirileceği, bu süre içerisinde inşaat tamamlanamazsa günlük 400.00.TL ceza alınacağı ve bu cezanın 120 günü geçemeyeceği, 120 günün sonunda inşaatın tamamlanamaması halinde Belediye Encümeni tarafından takdir edilecek ceza ve gün ile inşaatın tamamlatılabileceği gibi yatırılan bedel ve teminatın irat kaydedilerek sözleşmenin feshine Belediye Encümeninin yetkili olduğu, inşaatın hangi safhasında olursa olsun yüklenici şirketin sözleşmeye uymaması halinde Belediyenin ihtarı ve 10 günlük süre sonunda davalı belediyenin tek taraflı mukaveleyi feshedebileceği, tek taraflı fesih halinde yapılan inşaat bedelinden ve inşaat için alınan şantiyedeki malzemelerden yüklenici şirketin hiçbir hak talep edemeyeceği, inşaatın ilerleme seviyesine göre davalı şirkete verilecek dairelerin davalı şirkete yada şirketin göstereceği üçüncü kişilere tapudan davalı ... tarafından devredileceği, davalı yüklenici şirketin Kozağaç Gedavet Konutları satış sözleşmesi ile davacı alıcıya bağımsız bölüm sattığı, davalı ... Encümeninin 25.03.2009 tarihli karar ile davalı şirkete inşaatı tamamlamak için günlük cezai şartta uygulayarak 30.11.2009 tarihine kadar ek süre verdiği, davalı yüklenici şirket ile yapı ve arsa sahibi olan davalı ... arasında 07.10.2009 tarihinde yapılan ek sözleşme ile yüklenicinin çalışmalardaki ağırlığı Belediyeye verilecek 128 daire üzerinde yoğunlaştırılacağının kararlaştırıldığı, davalı ... Encümeninin 07.07.2010 tarihli kararı ile de davalı yükleniciye günlük cezai şart karşılığında 30.05.2011 tarihine kadar ek süre verildiği, davalı Belediyenin 15.07.2011 tarihli ihtarname ile sözleşmeye uygun davranarak inşaatı tamamlaması için yükleniciye 10 günlük süre verdiği ve 17.08.2011 tarihinde davalı ... Encümeni tarafından davalı yüklenici ile yaptıkları kat karşılığı inşaat yapım işi sözleşmesini feshettiği, sözleşme süresi içerisinde davalı Belediyenin davalı yüklenici şirket veya bu şirketin davalı Belediyenin gösterdiği üçüncü kişilere toplam 180 adet bağımsız bölümün tapudan ferağının verildiği, davalı şirketin sözleşmenin haksız feshedildiğinin tespiti yönünde davalı Belediyeye karşı açtığı davanın Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 29.0.2013 tarih ve 2011/409 Esas 2013/141 Karar sayılı kararı ile reddine karar verildiği ve verilen kararın temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 25.12.2013 tarih ve 2013/7291 Esas 2013/8326 Karar sayılı ilamı ile onandığı dosya kapsamı ile sabittir.

Her ne kadar mahkemece, davalı şirketin Gedavet Konutları projesinin davalı ... Belediyesi desteği ile yapıldığını kamuoyuna duyurduğu, davalı Belediyenin buna ses çıkarmadığı gibi projeyi tamamen benimseyerek ve sahiplenerek Belediyenin tüm imkanlarını seferber ettiği, projeyi Belediyeye ait bilboardlarda, çöp kamyonlarında, Belediyenin her türlü yayın organlarında halka duyurduğu, projenin kısa sürede tamamlanacağı sözünü verdiği, tüm katalog ve broşürlerde Belediyenin isim ve logosunun kullanıldığı, bunun da ötesinde davalı Belediyenin bir kısım alıcılara kat irtifakını doğrudan devrederek tapunun da devredileceği yönünde davacı alıcıda haklı bir güven oluşturduğu gerekçesi ile davacı alıcı ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan satış sözleşmesinden doğan davacı zararından güven sorumluluğu gereğince davalı Belediyenin de sorumlu olduğuna karar verilmiş ise de; sözleşmenin nisbiliği ilkesi gereğince sözleşmeler ancak taraflarını bağlar. Davalı ..., davalı yüklenici şirket ile davacı alıcı arasında imzalanan konut satış sözleşmesinde taraf değildir. Satış sözleşmesinin tarafı olmayan davalı Belediyenin, davalı yüklenici şirketin kusurundan dolayı davacı alıcının doğan zararından sorumluluğu söz konusu olamaz. Bu yöndeki zararın tazmini talebinde davalı Belediyeye husumet düşmez. O halde mahkemece, davalı ... yönünden açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken az yukarıda yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir.

Bozma nedenine göre davacı ile davalı Belediyenin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir...”

gerekçesiyle ve oy çokluğuyla bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava taşınmaz satış sözleşmesinden tüketicinin ayıp iddiasıyla dönme ve tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili müvekkilinin Konya ili, Meram ilçesi, Kozağaç mevkiinde bulunan “Gedavet Konutları” isimli projeden satın aldığı taşınmazların davalı Boytaş Boyacıoğlu İnş. A.Ş. (yüklenici Şirket) ile aralarındaki sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmediğini, davalıların kendi içlerindeki hukuki anlaşmazlıklar nedeniyle inşaatın tamamlanmadığını, söz konusu projenin davalı ... (Belediye) ile davalı yüklenici şirketin işbirliği ile yapılacağı konusunda yaratılan güven sebebiyle taşınmaz satın alan müvekkilinin mağduriyetinden her iki davalının da sorumlu olduğu ileri sürerek satış sözleşmesinin feshine, rayiç değerin tespitiyle ıslahla birlikte bu değerin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yüklenici Şirket vekili müvekkilinin davalı ... ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde edimlerini yerine getirmekteyken hak edişlerinin vaktinde ödenmemesi nedeniyle işlerini yürütemez hâle geldiğini, müşterilerinin gözünde değer kaybettiğini, müvekkiline atfedilebilecek herhangi bir kusur bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili müvekkilinin tarafı olmadığı satış sözleşmesinin ifa edilmemesinden sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, projenin Belediyenin güvencesiyle yapıldığı yönünde herhangi bir garantörlüğünün bulunmadığını, yüklenici Şirket ile aralarındaki sözleşmenin haklı nedenlerle feshedildiğini savunarak öncelikle davanın müvekkili yönünden sıfat yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; davalı yüklenicinin, bu projenin davalı Belediyenin desteği ile yapıldığını kamuoyuna duyurduğu, Belediyenin buna ses çıkarmadığı gibi projeyi tamamen benimseyerek ve sahiplenerek belediyenin tüm imkânlarını seferber ettiği, belediyeye ait billboardlarda, çöp kamyonlarında, belediyenin her türlü yayın organında halka duyurduğu gibi bir kısım alıcılara kat irtifakını doğrudan devrederek tapunun da devredileceği yönünde haklı bir güven yarattığı, Hukuk Genel Kurulu kararlarında da açıklanan güven sorumluluğuna ilişkin ilkeler uyarınca davacının zararına sebep olan fiilin sadece yüklenici Şirkete değil Belediyeye de ait olduğu, bu nedenle her iki davalının da doğan zarardan sorumlu tutulması gerektiği, süresinde ifa edilmeyen sözleşmenin davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi sebebiyle ifasının da imkânsız hâle geldiği, bu nedenle davacının sözleşmeden dönme ve menfi zararını isteme hakkının doğduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile satış sözleşmesinin feshine, (davalı ... yalnızca sözleşme bedeli tutarıyla sınırlı olmak üzere) taşınmazın rayiç değerinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiştir.

Davalı ... ve davacı vekilinin temyiz itirazları üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda karar başlığında yazılı gerekçelerle bozulmuştur.

Bozma kararına karşı Yerel Mahkemece ilk karar gerekçeleri tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararının davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Hukuk Genel Kurulu 28.01.2018 tarihli kararı ile Özel Daire bozma kararının, müşterek ve müteselsil diğer borçlunun sıfatının bulunmadığının saptamış olması nedeniyle, davalı yüklenici Şirketin aleyhine olan bu karara karşı ilk kararı temyiz etmese bile karar düzeltme isteminde bulunabileceği, bu nedenlerle, iflâs tarihi itibariyle davalı şirket yönünden de eldeki davanın derdest olduğu, davalı şirketin iflâsından haberdar olan mahkemenin bu aşamadan sonraki tüm tebligatı henüz iflâs idaresi oluşmadığından Ankara 21. İcra (İflâs) Dairesine gönderdiği, dava İcra ve İflâs Kanunu'nun (İİK) 194. maddesine göre durduğundan, müflis davalı şirket bakımından karar düzeltme süresi işlemeye başlamadığı, bu sürenin ikinci alacaklılar toplanmasından on gün sonra işlemeye başlayacağı, somut olayda müflis statüsünü kazanan davalı yüklenici şirket bakımından davanın hâlen derdest olduğu fakat İİK’nın 194. maddesi gereğince durduğu gözden kaçırılıp, karar düzeltme aşaması tamamlanmış gibi dosya esas defterine kaydedilerek verilen direnme kararının usule aykırı olduğu, hâl böyle olunca mahkemece anılan maddede gösterilen ve açıklanan ilkeler çerçevesinde davalı müflis şirketin iflâs idaresine bozma kararının tebliği ve karar düzeltme için gereken sürenin beklenmesinden sonra hâsıl olacak sonuca göre dosyanın esas defterine kaydı ile taraf teşkili sağlanarak bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle direnmeye konu uyuşmazlık incelenmeksizin oy çokluğuyla bozulmuş, Yerel Mahkemece usule yönelik bu bozma gerekleri yerine getirilmiş ve sonrasında önceki ile aynı direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olay bakımından satım sözleşmesine taraf olmayan Belediyenin bu sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönme iradesi neticesinde talep ettiği tazminat bedelinden sözleşmenin tarafı şirket ile birlikte güven sorumluluğu ilkesi çerçevesinde sorumlu tutulmasının mümkün olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre Belediyenin açılan davada taraf sıfatının bulunduğu yönündeki direnme gerekçesinin usul ve yasaya uygun bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle taraf sıfatı kavramı üzerinde durulmasında yarar bulunmaktadır.

Sıfat, dava konusu sübjektif hak (dava hakkı) ile taraflar arasındaki ilişkidir. Taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve davayı takip yetkisi davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu hâlde, taraf sıfatı dava konusu sübjektif hakka ilişkindir.

Dava dilekçesinde davacı ... davalı olarak gösterilen kişiler, biçimsel açıdan o davanın taraflarıdır. Ancak mahkemenin taraflar arasında dava konusu hakkın esası hakkında bir karar verebilmesi için, bu kişilerin o davada gerçekten davacı ... davalı sıfatına sahip olmaları gerekir.

Eldeki uyuşmazlık itibariyle önem arz eden davalı sıfatı ise bir subjektif hak kendisinden davalı olarak istenebilecek olan, o hakka uymakla yükümlü (borçlu) kişiyi ifade eder.

Bir subjektif hakkın sahibi ve o hakka uymakla yükümlü olan kişinin kimler olduğu, başka bir anlatımla bir davada, davacı ... davalı sıfatının kime düştüğü tamamen maddî hukuka göre belirlenir.

Sıfatın usul hukukunu ilgilendiren yönü ise şu şekilde açıklanabilir: Bir davanın tarafları (veya taraflardan biri) o davada gerçekten taraf sıfatına sahip değilse mahkeme, dava konusu hakkın mevcut olup olmadığı hakkında inceleme yapıp karar veremez; davanın sıfat yokluğundan reddine karar verir ve bu karar, davanın mesmu olmadığına (dinlenemeyeceğine) yönelik olmasa da yine davanın esasına ilişkin, taraf olarak gösterilenlerden birinin taraf sıfatının bulunmadığını tespit eden bir karardır.

Mahkemenin sıfat yokluğunu kendiliğinden gözetmesi gerekir. Çünkü sıfat yokluğu, bir defi değil, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olan bir itirazdır.

Sıfata ilişkin bu açıklamalardan sonra somut uyuşmazlıkta davalı Belediyenin taraf sıfatının bulunup bulunmadığının ortaya konulabilmesi için direnme kararına esas alınan “güven sorumluluğu” kavramı irdelenmelidir.

Kendine özgü mahiyet arz eden güven sorumluluğu bir kişinin davranışlarıyla başkalarında yarattığı haklı beklentiler nedeniyle oluşan güven ilişkisinden kaynaklanır. Temeli Alman Borçlar Kanunu’nda yer alan, borçlar hukuku mevzuatımızda düzenlemesi bulunmamakla birlikte gerek Türk hukukunda gerekse İsviçre hukukunda kendisine uygulama yeri bulan bu teori bir kimsenin kendi yarattığı dış görünüşün meydana getirdiği sonuçlara kendisinin katlanmasının gerekliliği, aksi yönde bir düşüncenin iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edeceği kabulüne dayanır.

Bu sorumluluğun varlığından söz edilebilmesi için güvenin haklı ve korunmaya layık olması, karşı tarafça yaratılan güven hissi nedeniyle hareket ettiğini ileri süren kişinin de dürüst olması gereklidir.

Kusur sorumluluğu hâllerinden sayılan bu kavram herhangi bir sözleşme ilişkisinin varlığını gerektirmediğinden taraf iradesinden bağımsız bir sorumluluk sebebi olduğu gibi (Canaris, Claus – Wilhelm, Ansprüche wegen “positiver Vertragsverletzung” und “Schutzwirkung für Dritte” bei nichtigen Verträgen, Zugleich ein Beitrag zur Vereinheitlichung der Regeln über die Schutzpflichtverletzungen, JZ, 1965, s. 479- atıf yapan; Durak, Y.: Güven Sorumluluğu ve Culpa In Contrahendo, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.25, S.1, 2017, s. 242) sözleşmeye taraf olmayan üçüncü bir kişiyi bir anlamda borç ilişkisinin tarafı hâline getirerek borç ilişkilerinin nispiliği kuralını da genişletir mahiyettedir.

Borçlar hukukunda egemen olan sözleşmelerin nispiliği kuralı gereğince borç ilişkilerinden doğan alacak hakkının aynî haklarla kişilik haklarının aksine, hukuki nitelikleri itibariyle nispi bir hak olması, daha açık anlatımla alacaklının bu hakkı sadece borçluya karşı ileri sürebilmesi anlamına gelir ve üçüncü kişiler, borç ilişkisi ile ilke olarak borç altına girmedikleri, bir hak kazanmadıkları için, bu hakkın onlara karşı ileri sürülebilmesi, kural olarak mümkün değildir (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 22. b. Ankara 2017, s.18). Ne var ki hukuki ilişkilerdeki nispilik mutlak bir kural olmayıp, bu ilişkinin üçüncü kişilere de etkili olmasını sağlayan kanundan veya sözleşmeden kaynaklanan istisnalar söz konusu olabileceği gibi yukarıda da değinildiği üzere kimi durumlarda sözleşmeye taraf olmayan kişinin yarattığı görünüş de bu sonucu doğurabilecektir.

Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 311. maddesinde “üçüncü kişinin, özellikle karşı tarafa önemli ölçüde bir güven vererek sözleşme müzakerelerini ve sözleşmenin meydana gelmesini ciddi derecede etkilemiş olduğu hâllerde” söz konusu olacağı açıklanarak yasal düzenlemeye kavuşmadan daha da önce bu görünüşten doğan sorumluluk hâli İsviçre Hukukunda tartışılmış olup konu ile ilgili en önemli kararlardan biri 21.06.1994 tarihli (BGE 120 11 331) “Swissair” kararıdır.

Bahsi geçen kararda Federal Mahkeme yapılan reklamlarda toplum nezdinde ticari faaliyetleri ile takdir kazanmış bir şirketin umumu karşı oluşturduğu bir güven, bir hukuki görünüşün varlığı ile bu görünüşe inanan ve güvenen kişilerin haklı güveninin korunacağı, bu nedenle meydana gelen zararlarından Swissair’in de sorumlu tutulması gerektiği sonucuna varılmıştır.

Türk Borçlar Hukuku uygulamasında da yasal düzenlemesi bulunmayan bu sorumluluk hâli son dönemde yargı kararları ile tartışılmış ve kabul görmüştür.

Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 04.05.2011 tarihli, 2011/13-56 E., 2011/264 K. sayılı kararında davalı sıfatıyla yer alan başka bir belediye başkanlığı aynı zamanda ortağı olduğu şirketin inşa edeceği devre mülklerle ilgili olarak, şirket yetkilisine belediye başkanı tarafından temsil yetkisi verilmesi, reklam ve ilanlarda projenin Belediyenin güvencesi altında halka duyurulmuş olması gibi nedenlerle yarattığı güven çerçevesinde sorumlu tutulmuştur.

Bu açıklamalardan sonra somut olay incelendiğinde;

Davalılar arasındaki 20.06.2006 tarihli “Kozağaç Mahallesi Kat Karşılığı İnşaat Yapım İşi” başlıklı sözleşme gereğince davalı Şirket tarafından davalı Belediyenin taşınmazı üzerinde inşa edilecek toplam 512 daireden, inşaatın yapım işi karşılığında 128 tanesinin davalı Şirkete ait olacağı kararlaştırılmıştır. Bu doğrultuda davalı Şirket dairelerin bir kısmını davacının da aralarında olduğu tüketicilere satmış, sonrasında davalılar arasındaki ihalenin 17.08.2011 tarihinde feshedilmesi nedeniyle davalı Şirket eliyle inşaatların tamamlanması mümkün olmamış, eldeki dava ile bu nedenle doğan zararın hem Şirket hem Belediyeden müştereken ve müteselsilen tazmini istenmiştir.

Davalı ... satış sözleşmesinin tarafı değil ise de, Kozağaç Gedavet Konutları isimli projenin reklam, ilan, broşür ve diğer tanıtım faaliyetlerinde Belediyenin ismi ve logosu davalı Şirket ile birlikte, yan yana yer almış, inşaatın Belediye ile işbirliği içerisinde yürütüldüğü açıkça vurgulanmış, bizzat o dönemin belediye başkanının söz konusu proje ile ilgili demeçleri halka duyurulmuş, inşaatın Belediyenin öncülüğünde yapıldığı pek çok tanıtım materyalinde vurgulanmış, yerel ve ulusal gazetelerde, haber sitelerinde aynı hususlar belirtilerek projenin reklamı yapılmış, Belediyenin internet sitesinde dahi projenin kendilerinin öncülüğünde inşa edileceği bildirilmiş, inşaatın açılışında bizzat Belediye Başkanı yer almıştır. Tüm bu hususlar proje ile ilgilenen alıcılarda inşaatın Belediyenin güvencesi altında yapıldığı hususunda haklı ve korunmaya değer güven oluşturduğu açıktır. Davalı ... tarafından diğer davalı yüklenici Şirket’e tanıtım materyallerinde belediyenin isminin kullanılmaması yönünde ihtarlar gönderildiği, bu nedenle sorumluluklarının bulunmadığı savunulmuş ise de, bu yönde kamuoyuna yapılmış herhangi bir bilgilendirme mevcut olmadığı gibi, tam tersine yalnızca ilan ve broşürler değil pek çok iletişim platformunda da Belediyenin desteğinin varlığı benimsenmiş, Belediyeye ait bilboardlarda ve çöp kamyonlarında dahi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği Belediyeye ve davalı Şirkete düşecek daireler arasında hiçbir ayrım gözetilmeksizin, projenin Belediye-Şirket işbirliği ürünü olduğu görüntüsü yaratılmıştır.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince Belediyenin sorumluluğuna gidilemeyeceği, aksi yöndeki bir kabulün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamasına aykırı düşeceği, Belediyenin kendisine düşecek dairelerin satışı için reklamlarda yer aldığı, garantörlüğünün bulunmadığı, bu nedenle Özel Daire bozma kararının yerinde olduğu ve direnme kararının bozulması gerektiği yönündeki görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Sonuç itibariyle yerel mahkemenin satış sözleşmesinin davalı Şirket tarafından ifa edilememesi nedeniyle diğer davalı Belediyenin güven sorumluluğu gereğince davada sıfatının bulunduğu yönündeki direnme gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir.

Yeri gelmişken belirtmek gerekir ki direnmeye ilişkin gerekçeli kararda davacı adının Emine Doğru Mattern olarak gösterilmesi gerekirken bu kişinin verdiği tevkil yetkisi ile onun adına vekil tayin edip eldeki davanın açılmasını sağlayan ...’nun gösterilmiş olmasının mahallinde her zaman düzeltilebilecek mahiyette maddi hata teşkil ettiği değerlendirilmiş ve bu husus işin esasına etkili görülmemiştir.

Hâl böyle iken uyuşmazlık noktasına yönelik direnme yerinde görülmekle beraber Özel Dairece bozma nedenine göre davalı Belediyenin sair temyiz itirazları incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun olup davalı ... vekilinin sair temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 13. HUKUK DAİRESİ BAŞKANLIĞINA GÖNDERİLMESİNE, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 16.05.2019 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) arsa sahibi davalı ... ile diğer davalı yüklenici şirket arasında ihale usulü yapılmış, belediye arsası üzerine 512 daire inşa edileceği 128 adedinin arsa sahibi belediyeye 384 adedinin ise yüklenici şirkete ait olacağı inşaat süresinin 26 ay olduğu ilave süre verilmesine rağmen yüklenicinin işi tamamlayamadığı böylece belediye encümeninin 17.08.2011 tarihli kararıyla kusuruyla feshe sebep olduğu, yüklenici şirketin feshin haksızlığı sebepli davasının redle sonuçlandığı, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 25.12.2013 tarih 7291-8326 sayılı ilamıyla red kararının onandığı, arsa sahibi belediyenin yüklenici şirket ile yapmış olduğu APKİS anlaşmasının ifa ile değil fesihle son bulmuş olduğu bellidir.

Yüklenici şirket, kendisine isabet eden bağımsız bölümleri APKİS'e finansman temini için davacı gibi üçüncü kişilere yazılı sözleşme ile satmış, bedelini de almıştır. Davacı ile yüklenici şirket arasında satım ilişkisi, belediye ile yüklenici şirket arasında APKİS ilişkisi mevcuttur. Davacının akidi yüklenici şirket olup davalı ... değildir.

Borçların kaynağı ya akdi sorumluluk ya haksız fiil sorumluluğu ya da sebepsiz iktisap kaynaklıdır. İfa imkansızlığı sebebiyle tapu verilmediğine göre satım bedelinden davalı yüklenici şirketin akdi sorumluluk dairesinde tazmin sorumlusu sayılmasında bir problem yoktur. Arsa sahibi belediye APKİS dairesinde diğer davalı yüklenici şirket ile yaptığı ihaleyi fesihle sonlandırmasına rağmen bedelden sorumlu tutulmak istenmektedir.

İstisnalar dar uygulanmalıdır. Güven sorumluluğu aynı kapsamda olup dayanakları gösterilip aynı şekilde uygulama yapılmalıdır.

İmar ve yapılaşmada birinci derece muhatap kamu ajanı belediyenin internet sitesinde fesihle sonlanan APKİS'e ilişkin, fesih öncesi dönemde bildiri ve duyuruların yer alması, tanıtıcı ilan ve duyurular yapması kusurlu davranışı değil, imar ve düzgün yapılaşma şehirleşme açısından, övgüyle bakılacak özendirilecek bir durumdur. Proje ifa ile değil fesihle son bulmuş, kusurlu imkansızlığı oluşturan belediye değil, alıcı davacının akidi satıcı yüklenici şirkettir. Belediyenin usulü dairesinde fesihle sonlandırdığı APKİS'e ilişkin bir uyuşmazlık da kalmamasına rağmen, alım satım ilişkisinin tarafı olmamasına karşın güven sorumluluğu kapsamında sorumluluğuna gidilmek istenmesini dar uygulanma ilkesinin ihlali olarak görmekteyim.

Davada asli talep tapu iptali ve tescil olup davalı belediyenin anılan talep yönünden davada sıfatı var ise de, alım satım ilişkisi kendisi dışında olduğundan, akdi ilişki bağlamında bedel açısından belediyenin bedelden sorumluluğu yoktur.

Tüketici Yasasına yaslanarak, güven teorisine eklemlenerek, dar uygulama ilkesinin aşındırılmasının, hele hele sözleşmenin nispiliği ilkesinden vazgeçmenin pek isabetli olduğunu düşünemiyorum.

Hâl böyle olunca, Özel Dairenin sözleşmenin nispiliği ilkesine bağlı bozma kararının isabetli olduğunu, davalı belediyenin satım ilişkisinden güven sorumluluğu kapsamında sorumlu tutulamayacağını direnme kararının bozulması görüşünde olduğumdan, aksi yöndeki çoğunluk kararına katılamıyorum.